10년 주기라는 부동산 사이클, 과연 현재 상황은?

 

부동산 투자에 성공해

건물주로 성공하는 꿈

다들 한번쯤은 생각해봤을 것이다.

 

하지만 다들 열심히 공부해봐서

이 글을 적는 주인장보다 더 잘 알겠지만,

성공하는 것은 결코 쉽지않다.

 

그 이유는

부동산 경제에 대한

방대한 범위의 지식 때문이다.

 

하지만

이런 부동산의

10년 주기라는 사이클이 존재한다면

 

매번 바뀌는 상황에 대해

어느 정도 대비해

이득을 볼 수 있지 않을까?

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부동산 시장의 10년 전 모습

 

2008년 글로벌 금융위기 이후,

부동산 시장은 침체기를 겪을 수밖에 없었다.

 

전국 집값은 2008년 2.3% 하락한 이후,

2013년까지 무려 약 5%나 더 떨어졌고,

서울 집값도 비슷한 흐름을 보여

부동산 시장은 어두컴컴한 암흑의 길로 접어들었다.

 

그러다 2014년,

부동산 시장은 다시 활기를 되찾기 시작하더니

2016년까지 3~6%정도 집값이 오르다가

 

전국 부동산 가격은

2017년부터 하락세를 완전히 극복하고

상승하기 시작하였다.

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부동산 가격과 정부 정책의 밀접한 관계

 

본론에 들어가기 앞서

부동산 정책과 관련된 용어를 잠깐 정리해 보자.

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• LTV(주택담보인정비율) : Loan To Value ratio.
  - 주택을 담보로 대출을 받을 때 적용되는 담보가치 대비 최대 대출 가능 한도를 의미한다.
  
  
• DTI(총부채상환비율) : Debt To Income Rario.
  - 연 소득 대비 대출 상환액을 의미한다.
  - LTV의 기준이 주택 가격이라면, DTI는 돈을 빌리는 사람의 상환 능력을 기준으로 둔다.
  
  
• 종합부동산세
  - 공시가격이 9억 원을 넘는 주택을 소유한 사람에게 부과하는 세금을 말한다.
  
  
• 재건축초과이익환수제
  - 재건축이 집값 상승에 악영향을 미치는 것을 막기 위한 대책이다.
  - 현재 재건축을 통해 조합원이 얻는 개발이익이
    1인당 3,000만 원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 국고로 환수한다.

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한국 부동산 상황도

세계의 경제 흐름에 크게 벗어나지는 않는다.

 

다만

주택 공급 현황, 1인 가구 증가에 따른 수요 증가 등

국내 부동산 시장에만 영향을 미치는 부분도

당연히 존재할 것이다.

 

따라서

정부는 부동산 가격이 급락할 때에

규제를 풀어주어 집값이 상승하도록 유도하고,

 

집값이 급상승할 때에는

반대로 각종 규제를 통해

부동산 가격 안정에 애를 쓴다.

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하늘 무서운 줄 모르는 서울 부동산

 

서울 아파트 가격이 심상치 않다.

 

강남, 서초, 용산 등

주요 부동산 거점의 아파트 가격은

이미 지난 2021년 5월 기록한 전고점을 회복했고,

서울 전채로 보면 전고점의 90% 수준에 도달했다.

 

전문가들은 높아진 전셋값과 공급불안을

위에 상황에 대한 원인으로 꼽고 있다.

 

전고점이란?

전고점은 주가나 시장지수가 하락하기 전 도달한 최고 가격 수준을 이야기한다.

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실제로 생각할 수 있는 원인에는 어떤 것이 있는지 한번 살펴보자.

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1. 지난 2년간 아파트 가격이 정체한 것이 원인이 될 수 있다.
   - 지난 2년간 아파트 가격이 정체하다 보니 매매 대신 전세를 선택한 실수요자가 늘어났다.
   - 또한, 전세 사기의 여파로 빌라나 오피스텔 대신 아파트로 눈길을 돌리는 사람이 늘어난 것이다.
   
   
2. 앞으로 2~3년 안에 서울 부동산 공급이 크게 줄어들 것이라는 전망이
   집값이 오르도록 부추기고 있다는 것도 원인으로 꼽을 수 있다.
   
   
3. 다양한 원인에 의한 전 세계적인 고물가 현상으로 건설 원가가 급등하고,
   부동산 PF 사태가 확산하는 등 악재가 겹치면서 건설 경기가 얼어붙은 것도 한 몫하고 있다.
   
   
4. 지금이 아니면 내 집을 마련하기 점점 힘들어질 것이라는 소비자의 불안 심리도 원인이라고 할 수 있다.
   - 30대를 중심으로 일명 부동산 '영끌'에 나서는 사람이 늘어나면서,
     올해 상반기 수도권 아파트 생애 첫 매수자 중 30대 비중이 46%를 기록했다.
   - 지난 2018년 이후 6년 만에 최고치를 기록한 것이다.

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이로 인해 내 집 마련을 위한

서울 부동산 청약 시장도

과열될 조짐을 보이고 있다.

 

지난 7월까지

서울 지역 1순위 평균 청약 경쟁률은

148.87 : 1로 집계됐다.

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정말로 2014년 이후 부동산 상승세가

얼마 남지 않은 2024년에 다시 재연될지

주요 깊게 살펴보면서

 

신중하게

경제생활을 할 필요가 있어 보인다.